Sin duda en Chile el negocio inmobiliario sigue al alza. El desarrollo de nuevos proyectos habitacionales, tanto en la Región Metropolitana como en regiones, la transacción de propiedades y la venta de terrenos están en desarrollo. Hoy los chilenos acceden fácilmente a créditos hipotecarios y nuevos proyectos se están financiando en más de un 60% con inversionistas hormiga.

Manuel Riquelme, socio comercial de Dominus Capital, fue entrevistado por Propiedades de El Mercurio con respecto a este tema. El medio seleccionó algunas de las respuestas. A continuación compartimos la entrevista íntegra:

• ¿Qué proporción de los proyectos es comprada hoy por los inversionistas hormiga?

Depende de cada  inmobiliaria en particular, cruzando información de algunas de ellas, podemos decir que es entre un 25% a un 30%. Cabe destacar que dicho porcentaje es bastante menor para las inmobiliarias que desarrollan proyectos en la zona oriente, en comunas como Las Condes,Vitacura y La Dehesa, ya que por lo general los compradores son familias que van a vivir en dichos inmuebles. Además, dado el valor de las propiedades en la zona mencionada se hace muy poco atractivo las rentabilidades que podrían obtener los inversionistas. Comunas como Independencia y San Joaquín se hacen cada vez más atractivas.

•  En general, ¿en qué etapa del proyecto entran principalmente los “inversionistas hormiga” (en blanco, en verde, en la etapa final).

Si bien los inversionistas hormiga pueden entrar a un proyecto en cualquiera de las etapas que usted menciona, de preferencia entran a comprar en blanco o en verde, debido a que conocen este mercado y saben que tienen un doble beneficio: por una parte logran comprar un producto a un menor precio,- lo que les permite obtener una mayor rentabilidad una vez que puedan arrendar el bien raíz- y por otra parte, pueden obtener una ganancia de entre un 8% a un 12% si es que deciden vender el activo una vez terminado el edificio.

•  ¿Cuántas propiedades en promedio compra un inversionista en un proyecto? ¿O más bien va comprando varias propiedades a lo largo del tiempo y en distintos proyectos?

Eso es muy relativo, hay inversionistas que pueden comprar desde una unidad hasta el edificio completo. Claramente por diversificación de portafolio, es mejor comprar en distintas ubicaciones, pues en la eventualidad que una comuna tenga exceso de oferta por ejemplo, debieran verse afectada a la baja los arriendo de dicha zona. Este déficit lo pueden compensar invirtiendo en otra comuna que tenga una mayor demanda. Los inversionistas hormiga en general están muy al tanto de estos temas y saben manejar el negocio, diversificándose.

•  ¿Qué ventajas tiene para una inmobiliaria que la propiedad sea comprada por un pequeño inversionista? ¿O para ella es más bien indiferente el perfil del comprador y el uso final de la propiedad?

No es indiferente quien compre, si el comprador final es alguien que vivirá en dicha propiedad será más exigente en la calidad de las terminaciones, en cambio si es un inversionista, dicha preocupación es menor. De hecho está comprobado que hay muchos inversionistas e inversionistas hormiga que nunca visitaron la propiedad que estaban comprando. Por otra parte, algunas inmobiliarias tienen identificado el perfil de estos inversionistas hormiga y les informan sobre nuevos proyectos. Muchos de ellos son clientes que mantienen en el tiempo.

• Desde el punto de vista de los bancos: ¿Qué restricciones están tomando estas instituciones para evitar el sobreendeudamiento? ¿Qué conclusiones se pueden sacar de lo informado recientemente por el Banco Central?

Lo habitual es que el dividendo no sobrepase el 25% de los ingresos del comprador o de sus ingresos familiares, sin embargo es sabido que hay compradores que solicitan financiamiento de propiedades en varios banco a la vez, situación que es imposible que los bancos detecten.

La preocupación de una burbuja inmobiliaria es descartada por el Presidente del Banco Central , lo que da tranquilidad a todos los actores que participan del negocio inmobiliario.

•  Cualquier otro aspecto que les parezca relevante.

Una situación preocupante y que la hizo ver hace pocos días el presidente de la cámara chilena de la construcción, es el hecho de que el precio de las viviendas se ha elevado demasiado en comparación al incremento de los sueldos. Lo anterior en nuestra opinión se debe a la escasez de terrenos, los que se han elevado sistemáticamente en los últimos años, a lo anterior se suma el hecho de que hay más comunas que están modificando sus condiciones de constructibilidad, lo que si bien va en beneficio de los vecinos, afecta negativamente los precios de los inmuebles que se van a instalar en el futuro. Lo antes mencionado es una oportunidad para todos los inversionistas que hoy día están o quieren entrar al negocio de la renta residencial.