Sin duda en Chile el boom del negocio inmobiliario sigue al alza. El desarrollo de nuevos proyectos habitacionales, tanto en la Región Metropolitana como en regiones, la transacción de propiedades y la venta de terrenos continúan en desarrollo.

Los proyectos inmobiliarios, en términos generales, están divididos en etapas y Manuel Riquelme, socio comercial de Dominus Capital, entrega un esquema general de cuáles son éstas:

• Factibilidad del proyecto

Antes de cualquier obra, compra, o adquisición de una propiedad es necesario analizar y estudiar la factibilidad que el mismo pueda tener:

• Estudio de mercado:El análisis le arrojará los datos para verificar lo que le conviene hacer en el proyecto, diseño, estructura, edificación y procedimiento de ventas.
• Informes legales:Estatus de los títulos de la propiedad y la legalidad que posea.
• Estudio de suelos y de la topografía: Esto es de suma importancia en países como Chile. Ya que se necesita verificar la topografía del terreno en referencia a que pueda ser afectado por algún movimiento de placas tectónicas.
• Estudio de factibilidad de normativas: se trata de la realización de un estudio de la normativa en términos del plan regulador comunal, respecto a la capacidad constructiva y de altura y de densidad, el terreno en particular. Para evalua la cabida en términos de la densidad.
• Evaluaciones económicas:Un asesor inmobiliario podría dar el veredicto sobre las posibilidades económicas del terreno o la adquisición de esa propiedad.

• Diseño del proyecto

• Construcción y estructura:Mediante planos y diseños de arquitectura se plantean formas del proyecto para la creación del mismo.
• Ubicación:En el caso de comenzar un proyecto desde el inicio, se analiza en base a diseño, la mejor colocación de estructuras para la obra inmobiliaria tanto en el aspecto estético como a nivel de ingeniería civil.
• Impacto vial / social: El lugar y la distribución del futuro proyecto podría afectar el tráfico. En algunos casos, cuando las nuevas edificaciones tienen más de 300 unidades, la normativa chilena les exige un estudio de impacto vial.

         3) Ingeniería

• Mecánica de suelos: Se estudiará el comportamiento de las capas de la corteza terrestre mediante la aplicación de algunas leyes de la física, con el fin de evitar posibles siniestros.
• Estudio topográfico: En el ámbito de ingeniería, el levantamiento topográfico busca encontrar estabilidad en el terreno.
• Equipos y material necesario:Estudio sobre distintos materiales que se utilizarán en la obra de construcción.
• Aprobaciones para construir:En esta etapa también se comienzan a gestionar las aprobaciones legales para construir.

4) Modalidades de venta

Las distintas modalidades de venta están dadas de acuerdo a la etapa en que se encuentre el proyecto (los valores irán ascendiendo):

• Preventa:  El proyecto se encuentra planteado y listo para esperar los permisos. Esta etapa es cuando las autorizaciones de construcción y/o edificación se encuentran aún en trámite por lo tanto no se puede vender aún.
• Venta en blanco:El inversionista o la empresa inmobiliaria obtiene el certificado o la legalidad para construir y edificar, pero aún no se ha comenzado el proyecto. Ya es viable la venta de los deptos.
• Venta en verde: Cuando se adquiere la casa o departamento de un proyecto que aún se encuentra en ejecución. Es la tendencia que predomina en el mercado inmobiliario actual en Chile con un porcentaje cercano al 61% para departamentos y 76% para casas.
• Venta producto terminado: Cuando el proyecto ya está terminado y en proceso de venta de las unidades que aún queden disponibles.

5) Proceso de construcción

Toda construcción se inicia con la elaboración del contrato para la obra. Este podrá ser de suma alzada (precio fijo por la obra) o bien por administración (segunda modalidad: se cobra un porcentaje de los gastos de la construcción). Y en ocasiones se licita y se adjudica la obra.

Una de las etapas más cruciales y vitales de todo un proyecto inmobiliario.  A nivel estadístico la etapa de construcción absorbe al menos un 60% de los gastos en el proyecto.

En esta etapa se controla tanto el programa planteado por la constructora, como también el cumplimiento y verificación de hitos propuestos con inspectores técnicos.

6) Colocación en venta

En esta etapa, un asesor inmobiliario gestionará todo el proceso de venta y / o tipo de arriendo que se desee. Se pueden evitar problemas legales e incluso reajustar costos de arriendo en base al valor anual que pueda tener la propiedad visualizando puntos clave como

• Espacio en relación Mt2.
• Valor exacto de la UF-mt2
• Cantidad de piezas y baños.
• Valor en relación al ser amoblado o no.